Vinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo Slider
म्हाडाच्या घरांचे दुर्दैवी राजकारण
प्रॉपर्टीविषयक बातम्या
Friday, 07 June 2013 04:23

म्हाडाच्या घरांचे दुर्दैवी राजकारण

Maharashtra Times
सुलक्षणा महाजन

राजकीय हस्तक्षेपातून मुक्त-स्वायत्त म्हाडा , जोडीला प्रभावी जमीन धोरण आणि व्यावसायिक प्रगल्भ नागरी नियोजन या तीन सूत्रांचे पालन केले , तर परवडणारी घरे सर्वांना देता येतील आणि मुंबई व महाराष्ट्र झोपडपट्टीमुक्तही करता येईल. शिवाय गृहबांधणी क्षेत्रातील शिक्षण , अनुभव आणि व्यावसायिक शिस्तही आवश्यक आहेच.
.....

म्हाडाने मुंबईमधील घरांची विक्री करण्यासाठी ठरविलेल्या किमती जाहीर केल्या आणि सामान्य माणसाला त्या परवडणाऱ्या नाहीत म्हणून सत्तेचे राजकारण सुरू झाले. महाराष्ट्राच्या नेत्यांना कदाचित माहीत नसले , तरी परवडणारी घरे किंवा त्यांची परवडणारी किंमत ठरविण्याच्या अर्थशास्त्रीय पद्धती जगभरातील अभ्यासकांनी विकसित केलेल्या आहेत. त्यासंबंधीची ही प्राथमिक , परंतु उपयुक्त चर्चा.

म्हाडा या सरकारी गृहनिर्माण संस्थेवर शहरांमध्ये सामान्य लोकांसाठी परवडणारी घरे बांधण्याची प्रमुख जबाबदारी राज्य सरकारने टाकली आहे. विविध ग्राहकांच्या गरजा , त्यांची आर्थिक क्षमता याबरोबरच सामान्य नागरिकांचे आर्थिक वर्तन लक्षात घेऊन घरांची विक्री-किंमत ठरवावी लागते. परवडणाऱ्या घरांचा विचार करताना उत्पादक आणि ग्राहक , तसेच प्रत्येक शहरामध्ये घरांना असलेली मागणी आणि पुरवठा यांचा विचार केला जातो. घरे ग्राहकांना परवडावी लागतात , तशीच ती म्हाडालाही परवडणारी असावी लागतात. म्हाडा आर्थिक संकटात सापडू नये आणि लोकांनाही परवडतील अशी घरे मिळावीत ही खरे तर तारेवरची नसली तरी जमिनीवरची आर्थिक कसरतच असते!

घराच्या किमतीमध्ये क्षेत्रफळ , बांधकाम प्रकार आणि गुणवत्ता यावर बांधकामाचा खर्च अवलंबून असतो. त्यासाठी परवडणाऱ्या घराचा आकार , म्हणजेच किमान क्षेत्रफळ ठरविणे आवश्यक असते. १९२२ साली ब्रिटिशांनी मुंबईमध्ये बीडीडी चाळी बांधताना प्रतिमाणशी ४० चौ. फूट आणि चार माणसांच्या कुटुंबासाठी १६० चौ. फूट हे प्रमाण मानून भाड्याने देण्यासाठी परवडणारी घरे बांधली. तेथे वेगळे स्वयंपाकघर नसे ; मात्र मोरीची आणि जमिनीवरील ओट्याची सोय असे. संडास-नहाणीघरे सामायिक असल्यामुळे ते क्षेत्र घराच्या क्षेत्रफळात धरले जात नसे. काही वर्षांपूर्वी महाराष्ट्र सरकारने घराचा किमान आकार २५० चौ. फूट असावा आणि त्यात वेगळे स्वयंपाकघर आणि स्वतंत्र बाथरूम या सोयी असाव्यात असे ठरविले. त्यामुळे घरांची किमान किंमत वाढली. आता किमान घराचा आकार हा ३५० ते ४०० फूट असावा अशा मागण्या राजकीय हेतूने केल्या जात आहेत.

घरांचे आकार , स्थळ , काळ तसेच नागरिकांच्या आणि देशाच्या आर्थिक क्षमतेनुसार बदलतात. सिंगापूरने सार्वजनिक घरबांधणीच्या कार्यक्रमात सुरुवातीला प्रतिमाणशी ६० चौ. फूट प्रमाण ठरवून घरे बांधली. लोकांची आणि देशाची सुबत्ता वाढत गेली तसे हे प्रमाण ५० वर्षांत चार पट वाढवून २५० चौ. फूट झाले. मात्र हे करीत असताना जमिनी अधिग्रहित करण्याचे दर कायदा करून नियंत्रित केले. तेथे बांधकामांसाठी लागणारा सर्व खर्च आणि त्यावरील रास्त नफा या सर्व आर्थिक घटकांची बेरीज करून घराची किंमत ठरविली जाते. घरासाठी किती खर्च करावयाचा हा निर्णयही प्रत्येकाचा वेगळा असतो. त्यामुळे ग्राहकांची मनोवृत्ती हा घटकही दुर्लक्षित करून चालत नाही. सर्वसाधारणपणे उत्पन्नाच्या ३० टक्के हिस्सा घरासाठी खर्च करणे हे प्रमाण रास्त मानले जाते. घराची संपूर्ण किंमत एकदम देण्याची ऐपत ग्राहकांमध्ये नसली , तरी त्यासाठी गृहकर्ज मिळते आणि कर्जफेडीचा हप्ता परवडणारा असावा , असे बघितले जाते. मात्र ज्या कुटुंबांना असा मोबदला देण्याची ऐपत नसते , त्यांना सरकारचे अनुदान मिळते. त्यांची पत तपासण्याचे काम तेथे काटेकोरपणे केले जाते आणि फसविणाऱ्याला कडक शिक्षाही ताबडतोब होते.

मुंबईमध्ये कुटुंबाचे सरासरी मासिक उत्पन्न १२ हजार रुपये असेल , तर घरासाठी महिना चार हजार रुपये इतका खर्च हा ग्राहकांना परवडणारा मानला जातो. मात्र अनेक लोक परवडत असूनही उत्पन्न कमी दाख‍वून सरकारचे अनुदान मिळविण्याचा प्रयत्न करतात. त्यामुळे ग्राहकांची खरी-खोटी आर्थिक क्षमता तपासणे हे काम म्हाडासाठी अवघड बनते. शिवाय गरिबांसाठी असलेली कमी किमतीची घरे विकत घेणारे तोतये ग्राहक अशी घरे बाजारभावाने विकून प्रचंड नफा कमावतात. म्हणूनच किमती ठरविताना घरांच्या बाजारपेठेतील मागणी-पुरवठ्याच्या तत्त्वावर आधारित किंमतही लक्षात घ्यावी लागते.

परवडणारी , किमान आकाराची , सुरक्षित बांधकामांची घरे सर्वांना मिळावीत , मुंबईमधील आणि इतर शहरांमधील झोपडपट्ट्या नाहीशा व्हाव्यात ही उद्दिष्टे जर महत्त्वाची असतील , तर म्हाडा किंवा सिडकोसारख्या सरकारी संस्था आर्थिकदृष्ट्या सक्षम , तांत्रिक आणि व्यवस्थापकीय दृष्टीने कार्यक्षम आणि प्रशासकीय दृष्टीने स्वायत्त-स्वतंत्र असायला हव्यात. शिवाय गृहबांधणी क्षेत्रातील शिक्षण , अनुभव आणि व्यावसायिक शिस्तही आवश्यक आहे. म्हाडाचे मुख्याधिकारी हे सरकारी अधिकारी असतात. त्यांना गृहबांधणी क्षेत्राचे विशिष्ट स्वरूप आणि व्यावसायिक कौशल्य अवगत असतेच असे नाही. ‌शिवाय दर तीन-चार वर्षांनी त्यांची बदली होते आणि त्यामुळे प्रशासनात सातत्य राहात नाही. प्रशासकांची नेमणूक राजकीय हेतूने होते. तेव्हा राजकीय ‌हितसंबंध जोपासणे हा म्हाडासारख्या संस्थांचा अघोषित कार्यक्रम बनतो आणि त्यात मूळ उद्दिष्ट बाजूलाच राहते.

सार्वजनिक क्षेत्रातील परवडणाऱ्या घरबांधणीचे जगातील सर्वात यशस्वी उदाहरण म्हणून सिंगापूरच्या हाऊसिंग डेव्हलपमेंट बोर्डचे , एचडीबीचे नाव घेतले जाते. साधारण म्हाडाची व एचडीबीची निर्मिती एकाच काळातील. या संस्थेचा मुख्य हा गृहनिर्माण क्षेत्रातील तज्ज्ञ आणि व्यावसायिक नियोजनकार असतो. गृहबांधणीची धोरणे सरकार ठरविते. मात्र त्याची अंमलबजावणी , सरकारी-राजकीय हस्तक्षेपाशिवाय संपूर्णपणे व्यावसायिक पद्धतीने केली जाते. ली कुआन यू या कम्युनिस्ट विचारांचा प्रभाव असलेल्या सिंगापूरच्या पहिल्या राष्ट्राध्यक्षांनी एचडीबीची निर्मिती सार्वजनिक क्षेत्रातील संस्था म्हणून केली. मात्र या संस्थेचा कारभार हा भांडवली देशातील स्वतंत्र कंपनीप्रमाणे चालेल , याची पूर्ण दक्षता घेतली. समाजवादी उद्दिष्टे आणि भांडवलशाही देशांतील व्यावसायिक , आर्थिक व्यवस्थापन असा मेळ त्यांनी घातला. त्यामधून ८५ टक्के लोकांना परवडणारी घरे मिळाली आणि केवळ ४० वर्षांमध्ये सिंगापूर ' झोपडपट्टीमुक्त ' जागतिक दर्जाचे शहर झाले.

त्यासाठी सर्वात महत्त्वाचे होते ते सिंगापूरचे जमीन धोरण आणि नागरी नियोजन. महाराष्ट्रातसुद्धा राजकीय हस्तक्षेपातून मुक्त-स्वायत्त म्हाडा , जोडीला प्रभावी जमीन धोरण आणि व्यावसायिक प्रगल्भ नागरी नियोजन या तीन सूत्रांचे काटेकोरपणे पालन केले , तर परवडणारी घरे तर सर्वांना देता येतील. अलीकडे म्हाडाने घरांच्या सोडतीसाठी ठरविलेली किंमत ही वास्तवातील बाजारपेठेच्या किंमतीपेक्षा ४० टक्क्यांनी कमी असूनही ती परवडणारी नाही , अशी विधाने राजकीय नेत्यांनी केली. ती अतिशय दुर्दैवी आहेत. शिवाय म्हाडाने ग्राहकांच्या पात्रतेचे निकष ठरविण्याची पद्धत बदलून त्यातील गैरव्यवहार कमी करण्याचेही प्रयत्न केले आहेत. त्यात पारदर्शकता आणण्याचे प्रयत्न होत आहेत. हे बदल निश्चित स्वागतार्ह आहेत. याचबरोबर झोपडपट्ट्यांच्या पुनर्वसनातील फुकट घराचे धोरण आणि विकासक नेमताना किमान ७० टक्के झोपडपट्टी रहिवाशांचे/भाडेकरूंचे एकमत अशा अव्यवहार्य , संपूर्णपणे चुकीच्या आणि घातक धोरणांचा त्याग करणेही आवश्यक आहे.

Facebook Image


place-to-visit  

 

 

 

Copyright © 2012 Mumbai Pune Online

Developed by Tech Rational

Powered by Analytics for Joomla